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Öffentliche Auflage der Teilrevision Bau- und Zonenordnung: Harmonisierung der Baubegriffe und weitere Revisionspunkte

1. Ausgangslage

Die «Interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe» (IVHB) ist ein Vertrag zwischen den Kantonen (Konkordat) mit dem Ziel, die wichtigsten Baubegriffe und Messweisen gesamtschweizerisch zu vereinheitlichen. Die Harmonisierung soll das Planungs- und Baurecht für die Bauwirtschaft und die Bevölkerung vereinfachen. Insgesamt hat der Kanton Zürich 29 Begriffe aus der IVHB übernommen. Die Änderungen der kantonalen gesetzlichen Grundlagen traten am 1. März 2017 in Kraft. Die Änderungen werden in den einzelnen Gemeinden jedoch erst wirksam, wenn diese ihre Bau- und Zonenordnungen (BZO) ebenfalls harmonisiert haben.

 

2. Die vorliegende Teilrevision der Bauordnung

Die Übernahme der harmonisierten Baubegriffe aus der IVHB ist in Oberrieden ein Teilprojekt der seit 2020 laufenden Ortsplanungsrevision. Die Anpassungen wurden von der Ortsplanungskommission OPK beraten und vom Gemeinderat in der vorliegenden Fassung beschlossen. Neben der Übernahme der neuen Baubegriffe wurden einige weitere wichtige Anpassungen an der Bauordnung vorgenommen.

Übersicht über die wichtigsten Änderungen:

-    Neudefinition des Attikageschosses

-    Aufhebung des grossen Grundabstandes

-    Wechsel von Gebäudehöhe zu Fassadenhöhe

-    Einführung einer Grünflächenziffer in den Wohn- sowie Wohn- und Gewerbezonen

-    Einführung eines halben anrechenbaren Untergeschosses

-    Regelung der Dachbegrünung und Beschränkung der Dachflächennutzung

-    Begrenzung der Terrainabgrabungen im UG

-    Möglichkeit, Pflichtparkplätze mit einem Mobilitätskonzept zu reduzieren

-    Diverse kleine Änderungen zur Verbesserung der Verständlichkeit oder Anpassung an
die Praxis

 

3. Mehrwertausgleichspflichtige Änderung beim neu anrechenbaren Untergeschoss

Mit der Ergänzung der Bauordnung mit den Art. 43 und 44 hat die Gemeinde Oberrieden 2023 die Grundlage geschaffen, um bei der Realisierung von planungsbedingten Mehrwerten eine Mehrwertabgabe zu erheben. Mit der vorliegenden Revision von Art. 15 BZO können im Untergeschoss von Wohn- sowie Wohn- und Gewerbegebäuden entsprechende Nutzräume im Umfang von 50% der Grundfläche geschaffen werden. Dies führt zu einem planungsbedingten Mehrwert, für welchen gemäss PBG eine Mehrwertabgabe zu bezahlen ist. Eine solche wird fällig für Grundstücke, die grösser als 2'000 m2 sind, oder wenn der Mehrwert grösser als Fr. 100'000.- ist (vgl. Art. 43 BZO). Die vom Mehrwertausgleich potentiell betroffenen Grundeigentümer werden von der Gemeinde schriftlich orientiert.

 

4. Das weitere Verfahren

Die vom Gemeinderat beschlossene Teilrevision der Bauordnung liegt vom 7. Juni bis 6. August 2024 öffentlich auf. Gleichzeitig werden die Unterlagen dem kantonalen Amt für Raumentwicklung zur Vorprüfung eingereicht. Aufgrund der eingegangenen Einwendungen und dem Vorprüfungsbericht des Kantons wird die Vorlage überarbeitet. Der Gemeinderat wird über die Endfassung entscheiden und diese der Gemeindeversammlung im 1. Halbjahr 2025 zum Beschluss unterbreiten. Das Revisionsverfahren wird mit der Genehmigung durch die Baudirektion und der anschliessenden Inkraftsetzung abgeschlossen.